Pertama sekali apabila anda ingin menjual rumah , pastikan anda tahu seba sedikit proses penjualan .disini saya cuba terankan serba sedikit bagaimana proses jual/beli rumah.
Langkah pertama:- Melantik Ejan Hartanah Bedaftar.
Perlantikan ejen hartanah adalah tidak di wajibkan, tetapi bagi memudahkan anda sebagai pemilik perlu melantik ejen hartanah. Anda perlu ingat untuk menguruskan penjualan rumah bukan perkara yang mudah.
Bagi memastikan ejen hartanah yang hendak anda lantik benar-benar berdaftar, anda boleh menyemak di http://search.lppeh.gov.my/.
Langkah Kedua :- Pemeriksaan fizikal Rumah dan peroleh maklumat
Ejen hartanah akan pergi membuat pemeriksaan fizikal terhadap rumah tersebut bagi mengetahui keadaan sebenar keadaan rumah tersebut.
Dalam masa yang sama, ejen akan mendapatkan beberapa maklumat dan dokumen yang berkaitan rumah tersebut seperti :-
1. Salinan geran rumah ( jika ada )
2. Salinan S&P
3. Bil utility ( bagi mengesahkan alamat)
Langkah Ketiga :-semak nilai hartanah
Ejen hartanah akan memberikan maklumat rumah yang telah diperolehi kepada penilai yang berdaftar untuk mengetahui nilaian rumah tersebut.
Proses ini amat penting agar pemilik tidak menjual pada harga yang melebihi nilaian semasa.
Sekiranya pemilik menjual denga harga lebih tinggi dari harga nilaian semasa, kemungkinan besar adalah sukar untuk dapatkan pembeli , ini kerana pembeli perlu menyediakan duit tunai yang agak besar.
Bagi memudahkan proses, pemilik di nasihatkan agar menyatakan harga siling dan lantai untuk penjualan rumah tersebut.
Langkah ke empat:- Iklan
Ejen hartanah akan mengiklan rumah tersebut didalam platform online dan offline bagi mempercepatkan mendapatkan pembeli.
Langkah Ke Lima:- “viewing”
Setelah selesai buat semekan kelulusan pembiayaan pinjaman terhadap bakal pembeli, ejen akan mengaturkan sesi “viewing”.
Dinasihatkan pemilik haruslah memberikan kerjasama yang baik sepanjang proses berjalan agar tidak menimbulkan masalah. Dan jgn sesekali membatalkan disaat akhir untuk sesi ini, ini boleh mengambarkan ketidak seriusan dalam penjualan dan bakal pembeli akan merasakan diri mereka tertipu.
Langkah Ke Enam:- Tawar menawar dan persetujuan
Disinilah perlunya kebijaksaan ejen bagi memenangi hati kedua-dua belah pihak bagi memcapai kata persetujuan dalam penjualan dan pembalien rumah tersebut.
Langkah ke Tujuh:- Penyediaan Dokumen perjanjian dalam persetujuan penjualan dan pembelian ( agreement to purchase).
Setelah kedua-dua belah pihak telah mencapai kata setuju, pembeli perlu membayar booking sebanyak 3% daripada harga rumah sebagai tanda kesungguhan pembeli dalam pembelian rumah terbabit , setelah menerima booking tersebut ejen hartanah akan menyediakan document Agreement To Purchase (ATP) bagi megikat kedua-dua belah pihak. Dalam dokumen tersebut mengandungi beberapa maklumat seperti :-
1. Nama penjual
2. Nama pembeli
3. Alamat rumah
4. Harga rumah yang dipersetujui
5. Bayaran deposit
6. Persetujuan pembeli untuk membayar professional fee kepada agensi hartanah.
7. Lain-lain syarat yang dipersetujui
8. Tandatangan penjual dan pembeli
Nota :- wang booking hendaklah di depositkan kedalam client account agensi terbabit.
Langkah ke Lapan:- Mengumpulkan dokumen dan menghantar kepada bank bagi permohonan pembiayaan pinjaman.
Ejen akan mengumpulkan beberapa dokumen bagi melicinkan proses permohonan pemiayaan pinjaman terbabit, dokumen yang diperlukan adalah sebagaiman berikut :-
Dokumen Penjual
1. Salinan ic
2. Salina s&P
3. Salina geran
Dokumen Pembeli
1. Salinan ic ( suami isteri jika buat permohonan Bersama)
2. Slip gaji 6 bulan
3. Penyata bank 6 bulan
4. Penyata KWSP ( terkini )
5. Penyata EA form ( jika ada )
6. Surat Pengesahan majikan
7. Dokumen sokongan ( seperti simpanan tabung haji/ ASB/lain-2)
Bagi pembeli yang bekerja sendiri:-
1. Salinan ssm/ barang 24 dan 49
2. Salinan ic
3. Penyata bank selama 12 bulan
4. Penyata akaun untung rugi syarikat
5. Borang B dan resit bayaran ( LHDN)
Dokumen dari ejen hartatanah
1. Agreement to Purchase (ATP)
Langkah ke Sembilan:- penyediaan dokumen oleh Peguam bagi penyediaan perjanjian jual beli (S&P)
Pembeli – diwakili peguam
Penjual – diwakili peguam
Setelah pembeli menandatangani surat tawaran pembiayaan pinjaman, peguam pembeli akan menyediakan draft perjanjian jual beli dan dihantar kepada peguam penjual bagi menyemak perjanjian tersebut.
Setelah kedua-dua belah pihak peguam yang diwakili berpuas hati dengan perjanjian tersebut, pembeli akan menandatangani perjanjian disertakan dengan bayaran baki deposit sebanyak 7% dan bayaran yuran peguam yang mewakilinya.
Pemilik akan menandatangani perjanjian setelah pembeli menurunkan tandatangan perjanjian tersebut dan pemilik akan menerima deposit 7% daripada peguam yang diwakilinya.
Antara kandungan penting yang terkandung dalam perjanjian jual beli adalah seperti berikut:-
1. Nama
2. Butir2 hartanah (nombor geran,alamat pos,keluasan,car park,jenis
rumah)
3. Harga jualbeli
4. Bentuk pembayaran (3% ejen,7% semasa sign S&P, 90 % dalam tempoh
yang dinyatakan.
6. Akad – setuju jual dan setuju beli
7. Tempoh masa
8. Bila di bayar
9. Syarat perjanjian (jika ada kebenaran pindahmilik atau seumpamanya)
10. Akujanji
11. Klausa menggantirugi
12. Penyerahan pemilikan – bila berlaku
13. Klausa tebushutang Penjual
14. Dalam keadaan bagaimana perjanjian terbatal.Apa jadi bila batal.
15. Siapa bayar apa
16. Force majeure
17. Perjanjian mengikat waris (jika berlaku kematian dalam tempoh
perjanjian)
18. Memasukkan kaveat
19. Tempoh untuk tebushutang
Langkah ke sepuluh: Proses tukar Hakmilik
Pembeli dan penjual perlu lah sabar . proses tukar hakmilik bukan perkara yang cepat, ianya bergantung pada status tanah dan document yang berkaitan.
Bagi status :-
FREEHOLD tanpa sekatan ianya di anggarkan dalam tempoh 4 bulan
LEASEHOLD bagi status jenis ini dianggarkan ambil masa 6-8 bulan paling cepat, dan ianya berbeza bagi setiap negeri. ( bagi status ini perlu dapatkan kelulusan exco untuk pertukaran hakmilik)
Rumah Berstatus Master Title
Rumah yang berstatus Master Title sedikit rumit.
Peguam perlu dapatkan pengesahan dari pemaju sebelum mereka boleh mulakan proses pindah milik kepada pembeli.
Proses ini boleh jadi lama jika pemaju kurang beri kerjasama atau jika geran dalam proses penyempurnaan (perfection).
Ada juga situasi di mana pemaju dah bankrap dan diwakili oleh liquidator. Situasi ini rumit dan memakan masa.
Ini lah serba ringkas yang dapat saya huraikan, semoga ianya memberi manafaat kepada tuan/puan yang membaca.
Penulis :-
Lokman Aziz
Keltrade Properties
