BOLEHKAH JUAL RUMAH YANG MASIH ADA HUTANG?

Jawapan : Boleh…

Perkara yang perlu di lakukan untuk menjual rumah yang masih ada hutang dengan institute perbankan atau LPPSA adalah seperti berikut:

1.SEMAK BAKI HUTANG DENGAN PIHAK BANK ATAU LPPSA.

1. Penama pinjaman perlu menyemak sendiri berapakah baki hutang terkini.
2. Selepas mengetahui baki hutang terkini penama perlu menyemak perjanjian pinjaman samada terdapat Lock-in Period ( tempoh terkunci ) untuk pinjaman tersebut. Sekiranya terdapat lock-in period peminjam boleh dikenakan penalti sebanyak 2%-5% daripada jumlah pinjaman.
3. Untuk Pinjaman LPPSA tiada tempoh berkunci (lock-in period) dikenakan.

2.MELANTIK EJEN HARTANAH YANG BERDAFTAR UNTUK MENGURUSKAN PENJUALAN HARTANAH TERSEBUT.

1. Ejen hartanah akan meminta pemilik hartanah tandatangan borang yang dinamakan Authorized To Sell (ATS) untuk mengesahkan perlatikan tersebut, dimana didalam form tersebut terkandung harga dipersetujui penjualan dan jumlah bayaran Profesional fi serta terma dan syarat yang lain yang dipersetujui.

1. Setelah ejen hartanah tersebut menerima perlantikan penjualan, ejen hartanah akan menghantar segala maklumat berkenaan rumah tersebut kepada penilai yang berdaftar untuk mengetahui harga pasaran rumah tersebut.

1. Apabila mengetahu nilai pasaran yang diberikan oleh penilai, Ejen hartanah akan memberitahu kepada pemilik dan memberi cadangan supaya menjual pada harga pasaran yang diberikan oleh pihak pinilai, perkara ini amatlah penting kerana pihak bank akan meluluskan pembiayaan pinjaman berdasarkan nilaian hartanah yang di berikan oleh penilai berdaftar dengan margin pinjaman sebanyak 90% daripada harga hartanah tersebut (berdasarkan kemampuan kewangan peminjam) dan sekiranya penjualan di atas harga pasaran semasa agak mustahil bagi pembeli untuk menyediakan tunai yang banyak bagi menampung perbezaan pembiayaan pinjaman.

3.BAYARAN DEPOSIT PEMBELIAN RUMAH (SUB-SALE)

Pembeli perlu membayar deposit sebanyak 3.18% ( termasuk SST) kepada agensi hartanah yang berdaftar dan memastikan ejen hartanah mengeluarkan resit rasmi agensi untuk setiap bayaran yang di lakukan.

1. Deposit ini akan dipulangkan 100% tanpa sebarang caj sekiranya pinjaman yang di mohon tidak mendapat kelulusan oleh pihak Bank..ini perlu di tekan…sebelum melihat atau memasang impian untuk membeli rumah, pembeli wajib menyemak kelayakkan dengan memberitau maklumat yang sebenar berkaitan kewangan kepada ejen hartanah supaya ejen hartanah dapat mengira dan merujuk kepada pegawai bank bagi memastikan, pembeli betul-betul layak untuk memohon pinjaman tersebut.
2. Seterusnya ejen hartanah akan mengumpulkan dokumen yang diperlukan untuk permohonan pembiayaan pinjaman perumahan…sekiranya berlaku kelewatan mendapat dokumen, proses pinjaman juga terlambat. Apakah dokumen yang diperlukan untuk permohonan pinjaman bank.( untuk permohonan LPPSA pemohon perlu mengisi sendiri dalam sistem lppsa dan menghantar supporting dokumen kepada LPPSA).

1. Dokumen Pembeli perlu sediakan :-

   1. Salinan ic ( pasangan suami isteri sekiranya membuat permohonan Bersama)
   2. Salinan penyata gaji ( 6 bulan)
   3. Salinan penyata bank ( 6 bulan)
   4. Penyata KWSP terkini
   5. Penyata EA Form tahun terkini
   6. Surat pengesahan majikan
   7. Salinan penyata tabungan seperti ( asb, tabung haji ) sebagai supporting pinjaman.

1. Dokumen pemilik hartanah :-

   1. Salinan ic pemilik
   2. Salinan perjanjian jual beli
   3. Salinan perjanjian pinjaman
   4. cukai tanah
   5. bil utility
   6. Salinan geran

4.TANDATANGAN LETER OFFER PINJAMAN DAN PERJANJIAN JUAL BELI ( SPA/S&P)

Pembeli perlu menandatangi Letter Offer pinjaman dan seterusnya dalam tempoh 7/14 hari bekerja pembeli               perlu tandatangan perjanjian jual beli, semasa tandatangan perjanjian ini, pembeli perlu melunaskan baki                  deposit 10% iaitu 6.82% kepada peguam dan membayar fi peguam.

Penjual/pemilik akan menerima deposit sebanyak 6.82% selepas kedua pihak telah menandatangan perjanjian            jual beli tersebut sekiranya hartanah tersebut bebas dari sekatan ( pertukaran nama tidak perlu dapatkan                     kelulusan pembesar negeri) dan sekiranya hartanah tersebut mempunyai sekatan seperti kelulusan pembesar             negari atau sekatan LOW COST …pemilik akan menerima deposit selepas kelulusan sekatan di perolehi.

5.RUMAH BELUM DAPAT KUNCI TAPI BANK SUDAH MINTA BAYARAN BULANAN PINJAMAN PERUMAHAN?

1. 1. Ianya berlaku kerana Bank ( pembiayaan pembeli) sudah membayar baki hutang kepada Bank /LPPSA( pembiayaan penjual ). Sebagai contoh untuk senang fahami :-

Pihak penjual menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga RM200,000. Apabila disemak penyata baki hutang, penjual masih mempunyai hutang pinjaman dengan Bank A sebanyak RM130,000.

Pembeli telah lulus pinjaman perumahan dengan Bank B. Bank B akan membayar jumlah baki hutang sebanyak RM 130 000 kepada Bank A. Kemudian, barulah Bank A akan menyerahkan geran dan segala dokumen lain dalam cagaran kepada pihak Bank B. 

( peringkat ini dinamakan tebus gadai)

6.APAKAH PROSES SETERUSNYA YANG KITA PERLU TAHU ?

1. Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut.
2. Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap.
3. Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian
4. Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam
5. Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi)
6. Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
7. Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Letter of Advice) kepada bank untuk lepaskan (disburse) pinjaman.

7.MAKLUMAT TAMBAHAN YANG KEDUA-DUA PIHAK PERLU AMBIL TAHU ADALAH BERKAITAN DENGAN KOS PENJUALAN DAN PEMBELIAN RUMAH.

1. 1. PEMBELI
      1. Cukai stamp duty pemindahan nama
      2. Cukai stamp duty pinjaman
      3. Fee peguam
      4. Valuation fee
      5. Insurans

1. 1. PEMILIK
      1. EJEN FI 3.18% (termasuk SST)
      2. CUKAI CKHT( CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH)
      3. FEE PEGUAM

KELTRADE PROPERTIES E(3)1948

09-7431723