Oleh: Mutiara Nur Hanani binti Rusly
Tetuan Mutiara Rusly & Co.
Banyak situasi terjadi apabila pemilik hartanah menerima surat Notis Tuntutan (surat peringatan pembayaran tunggakan hutang rumah) daripada pihak peguam yang mewakili bank, mereka mengabaikan notis tersebut. Sedar-sedar rumah dah kena lelong. Anda perlu tahu, apabila anda menerima Notis Tuntutan tersebut, pada masa yang sama, bank boleh pada bila-bila masa mengarahkan peguam untuk memulakan proses lelongan rumah.
Bagaimana nak tahu rumah anda bakal dilelong?
Pertama
, jika anda menerima Notis Tuntutan, besar kemungkinan rumah anda boleh dilelong kerana bank tidak perlu menunggu saman tunggakan hutang dikeluarkan. Anda perlu tahu, jika anda menerima Notis Tuntutan, itu adalah tuntutan bagi hutang yang tertunggak. Namun pada masa yang sama bila-bila masa proses lelong boleh dimulakan atas arahan bank. Jadi, jika menerima Notis Tuntutan, jangan diabaikan, teruslah berjumpa dengan pihak bank untuk berbincang.
Kedua,
apabila anda menerima Notis 16D (Notis Keingkaran Mengenai Suatu Gadaian), ketahuilah bahawa rumah anda akan dilelong kerana dalam Notis 16D dinyatakan keingkaran anda membuat pembayaran sekurang-kurangnya satu bulan, pihak bank ada hak untuk mengarahkan peguam memulakan proses lelong. Oleh itu terima sahaja notis jangan abaikan. Segeralah berjumpa pihak bank.
Ketiga,
jika rumah anda akan dilelong di Pejabat Tanah & Jajahan, anda akan dipanggil ke Pejabat Tanah. Suatu perbincangan akan dilakukan antara pemilik hartanah, wakil bank dan Assistant District Officer (ADO)(wakil Pejabat Tanah). Sewaktu perbincangan, mereka akan siasat kenapa pemilik rumah gagal membayar pembiayaan rumah selama beberapa bulan. Mereka inginkan penjelasan dan akan mempertimbangkan sebab-sebab munasabah. Selalunya, ADO akan memberikan tempoh untuk pemilik hartanah membuat pembayaran tunggakan. Seterusnya, perbincangan kali kedua akan dibuat lagi sekali. Jika pemilik hartanah masih gagal untuk membuat pembayaran tunggakan, ADO akan keluarkan Pengisytiharan Jualan secara lelongan awam di Pejabat Tanah.
Keempat,
jika rumah anda akan dilelong melalui Mahkamah Tinggi, Perintah Kebenaran Jual akan dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi terlebih dahulu sebelum peguam memohon Perintah Jualan Lelongan Awam. Oleh yang demikian, jika anda menerima Perintah Jualan dari Mahkamah Tinggi, ketahuilah bahawa rumah anda bakal dilelong di Mahkamah Tinggi.
Kelima,
jika anda menerima Notis Permohonan Lelongan Awam dan Affidavit Sokongan, itu bermakna proses lelongan rumah anda sedang bermula. Jangan abaikan, silalah berjumpa
dengan bank segera sebelum hari perbicaraan dijalankan. Besar kemungkinan pada hari perbicaraan Mahkamah akan mengeluarkan Perintah Jualan Lelongan Awam.
Seterusnya, apabila Mahkamah Tinggi mengeluarkan Perintah Lelongan Awam, anda masih ada harapan untuk mengelakkan rumah anda dilelong. Jumpa pegawai bank segera, dan selesaikan tunggakan tersebut. Jika nasib anda baik Bank akan mengarahkan peguam untuk tidak meneruskan tindakan lelong.
Namun, jika tindakan lelongan diteruskan, Pengisytiharaan Jualan akan ditampal di tiga tempat.
a) Di papan kenyataan Mahkamah
b) Di alamat tempat duduk pemilik hartanah
c) Di Alamat hartanah yang lelong itu berada
APA NAK BUAT JIKA RUMAH DAH NAK DILELONG?
Jangan gusar dan jangan risau kerana undang-undang di Malaysia sentiasa menjaga kedua-dua belah pihak. Mahkamah dan Bank sentiasa membuka ruang untuk berbincang dan mempertimbangkan masalah-masalah yang sedang kita hadapi supaya perkara berkaitan hutang pembiayaan perumahan ini dapat diselesaikan dengan baik dan memberi manfaat kepada dua belah pihak. Tapi, jika anda melarikan diri atau berdiam diri, sesiapa pun tak dapat nak membantu anda.
1. Jangan larikan diri, berbincang dengan pihak bank
Seperti yang saya tekankan tadi, jangan pernah melarikan diri jika anda menerima apa-apa surat dari pihak bank atau Mahkamah. Walaupun anda menerima Writ Saman yang meminta anda hadir ke Mahkamah, silakan hadir ke Mahkamah. Walaupun di
depan hakim atau majistret anda bebas untuk menyatakan bahawa anda sedang dalam situasi yang tak dapat dielakkan.
Pernah satu ketika, saya mewakili pihak bank bagi sebutan kes kegagalan pembayaran pembiayaan perumahan. Defendan (peminjam) memberi kerjasama dengan hadir ke Mahkamah waktu sebutan tersebut. Defendan menyatakan bahawa beliau diberhentikan kerja beramai-ramai dari syarikat minyak terkemuka Malaysia.
Setelah setahun beliau cuba untuk mendapatkan pekerjaan namun masih gagal. Hingga sekarang beliau masih berusaha mencari pekerjaan, namun masih gagal. Disebabkan oleh situasi itu Mahkamah memberi peluang untuk beliau menyatakan berapa jumlah yang beliau mampu bayar setiap bulan memandangkan beliau seorang pengganggur. Dengan perbincangan antara, pihak bank, hakim dan defendan, kes ini dapat penyelesaian dengan baik.
Ingatlah sentiasa bahawa pihak bank dan Mahkamah sentiasa memberi ruang dan peluang untuk anda membuat pembincangan bagaimana untuk menyelesaikan pinjaman yang tertunggak memandangkan anda dalam situasi terdesak atau sedang mengahadapi situasi yang tak dapat dielakkan.
2. Dapatkan Kaunseling dari AKPK
AKPK adalah Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit yang akan membantu anda yang sedang tersepit dan bermasalah dalam menguruskan hutang-hutang yang tertunggak. Jangan malu jangan segan, AKPK akan cuba berunding dengan pihak bank untuk memberi kelonggaran pada anda atau tempoh yang lebih panjang untuk menyelesaikan tunggakan tersebut supaya rumah anda tidak dilelong.
3. Buat Pengeluaran KWSP
Ketahuilah bahawa jika anda mempunyai hutang pinjaman perumahan yang tertunggak dan anda memang tak mampu nak menyelesaikan kesemua tunggakan, anda boleh membuat permohonan pengeluaran KWSP akaun 2 bagi menyelesaikan tunggakan hutang supaya rumah anda dapat diselamatkan dari dilelong oleh pihak bank.
4. Anda masih ada hak untuk menjual rumah anda mengikut pasaran semasa.
Jika anda dapat tahu rumah anda dah nak kena lelong, ketahuilah ianya masih milik anda. Anda boleh jual segera rumah anda mengikut harga pasaran. Lantiklah Ejen Hartanah berdaftar supaya rumah anda dapat dijual segera.
Apabila anda dapat menjual rumah anda dengan harga pasaran, kemungkin besar anda akan dapat lebihan wang setelah tolak keseluruhan hutng rumah dan anda boleh betulkan kembali kedudukan wang anda. Namun, jika rumah anda dijual secara lelong, rumah anda akan dijual di bawah harga pasaran. Jika lelongan Awam pertama tidak berjaya, harga tersebut akan dikurangkan lagi.
Ada dua kemungkinan akan terjadi. Jika rumah tersebut berjaya dilelong dengan cukup-cukup jumlah hutang anda, anda tidak akan dapat baki duit jualan lelongan. Lebih parah jika rumah anda berjaya dilelong di bawah jumlah hutang.
Contohnya, hutang rumah RM300,000. Rumah berjaya dilelong dengan harga RM200,000. Bermakna anda ada hutang RM100,000 lagi baki hutang kepada bank. Dengan baki hutang RM100,000 anda boleh dibankrapkan oleh pihak bank.
Situasi kedua, jika anda berjaya menjual sendiri rumah anda dengan harga RM350,000 setelah membayar keseluruh hutang RM300,000 anda dapat lebihan wang RM50,000. Hutang dapat selesai, baki wang pun dapat.
Oleh itu, jika berniat menjual rumah sebelum rumah dilelong, berjumpalah dengan pihak bank, berterus terang bahawa anda berniat menjual rumah tersebut untuk membayar keseluruhan hutang bank. Dengan budi bicara, pihak bank boleh memberi waktu lebih panjang untuk proses jual beli rumah tersebut.
Konklusi
Oleh yang demikian, janganlah bila dah keluar perintah atau Pengistiharaan Jualan barulah kita nak berjumpa dengan pihak bank. Ditakuti sudah terdapat pembida-pembida yang berminat untuk membeli rumah tersebut. Lebih bermasalah jika pembida berjaya dalam lelongan awam tersebut. Setiap masalah pasti ada penyelesaian. Berjumpalah dengan pihak bank bagi bersama-sama membincangkan tentang cara penyelesaian terbaik bagi tunggakan hutang tersebut.
